| בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בענינים מינהליים |
| עע"ם 1663/09 |
| בפני: | כבוד השופט א' רובינשטיין |
| | כבוד השופט נ' הנדל |
| | כבוד השופט ע' פוגלמן |
| המערערים: | 1. עזבון המנוחה ביטון שמחה ז"ל |
| | 2. אליהו סימון ביטון |
| | נ ג ד |
| המשיבים: | 1. מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון |
| | 2. עמידר- החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ |
| ערעור על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים מיום 21.1.09 בעת"מ 413/06 שניתן על-ידי השופט מ' סובל |
תאריך הישיבה: כ"ט בתשרי התשע"א (7.10.10)
בשם המערערים: עו"ד יגאל חברוני; עו"ד אילן פרגר
בשם המשיב 1: עו"ד ליאורה וייס-בנסקי
בשם המשיבה 2: עו"ד דודי גלמן
השופט א' רובינשטיין:
א. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (השופט סובל), בעת"מ 413/06 מיום 21.1.09, בגדרו נדחתה עתירת המערערים לאפשר להם להשלים את הליך הרכישה של דירת עמידר, שבו החלה אמו של המערער 2 (להלן המערער) - הגב' שמחה ביטון עליה השלום (להלן המנוחה), לפני פטירתה, ושבוטל בשל אי עמידה בתשלומים.
רקע
ב. החל משנת 1982 התגוררה המנוחה בירושלים כשוכרת דירה ציבורית. בשנת 2000 איפשר המשיב 1 לזכאים, השוכרים דירות ציבוריות, לרכוש אותן בהתאם לנוהל מבצע "קנה ביתך", שפורסם על ידיו (להלן הנוהל). בהתאם לכך, פנתה המנוחה ביום 17.10.02, בבקשה לרכוש את הדירה שבה התגוררה. הבקשה אושרה, וביום 21.11.02 שלחה המשיבה 2 למנוחה הודעה בדבר תנאי הרכישה, הכוללת פרטים בדבר המחיר ומועדי התשלום. המנוחה שילמה סכומים שונים בהתאם להודעה, אולם לא שילמה את התשלום האחרון במלואו אלא פחות ממחציתו (21,500 ₪ במקום 45,328 ₪); ביום 17.5.03 ביטלה המשיבה 2 את העסקה, לאחר מספר התראות. לאחר פטירתה של המנוחה ביום 26.11.03, ביקש המערער 1 - בנה (להלן המערער) - להשלים את הליך הרכישה. הבקשה נדחתה ביום 21.4.04 על ידי הועדה הבינמשרדית, שהוקמה על פי הנוהל. גם בקשתו של המערער להכיר בו כ"דייר ממשיך" נדחתה ביום 19.4.05. חרף האמור המשיך המערער להתגורר בדירה. ביום 22.11.05 הוגשה נגד המערער תביעה על ידי המשיבה 2 לסילוק יד (ת"א 11277/05), וביום 11.4.06 הגישו המערערים את העתירה נשוא הליך זה. ביום 24.5.06 הגיעו הצדדים להסכם פשרה בת"א 11277/05, לפיו תוצאות ההליך ייקבעו על פי תוצאות עתירת המערער. הוסכם, כי אם ייקבע שלמערער אין זכויות בנכס, יפנה את הדירה בתוך 45 יום ממועד מתן פסק דין חלוט בעניין. עיקר טענתם של המערערים בעתירה היה, כי עקב מחלתה הקשה של המנוחה ואשפוזיה התכופים לא היו מודעים לחוב שנותר בגין הרכישה.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
ג. בית המשפט המחוזי סמך ידו על פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים (השופט גל) ביום 23.10.03 בה"פ (י-ם) 616/01 עו"ד ויטנברג, מנהל עזבון המנוחה נחמיאס ז"ל נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ (לא פורסם) (להלן פרשת ויטנברג), בגדרו נקבע, בין היתר, כי הזכות להשלמת עסקה לרכישת דירה ציבורית אינה עוברת בירושה ליורשי הזכאי שנפטר. הוסף, כי בנסיבות המקרה החלטת המשיבים בדין יסודה, גם בהתעלם מפסיקת בית המשפט המחוזי בפרשת ויטנברג: המנוחה קיבלה הודעה על תנאי עסקת הרכישה, שבה הובהר כי תוקף העסקה מותנה בתנאי מתלה לפיו מלוא התמורה ישולם. יתרה מכך, לא הוכח קשר סיבתי בין אישפוזי המנוחה לבין אי השלמת התשלום במועד המתחייב; בחודש מארס 2003, שבו נשלחה התראה ראשונה, כלל לא היתה המנוחה מאושפזת ובחודש אפריל, שבו נשלחה התראה שניה, היתה המנוחה מאושפזת לפרק זמן קצר, ושוחררה לפני משלוח ההתראה השניה. לבסוף הדגיש בית המשפט, כי האינטרסים המתחרים בתיק אינם הצורך הסוציאלי של המערער במציאת פתרון דיור למול רצונה של המדינה לשמור על נכסיה לעצמה, אלא התחרות בין המערער לבין נזקקים רבים אחרים שנמצאו קודמים לו בזכות לקבלת דירה ציבורית בשכירות מסובסדת. בתחרות זו ידם של האחרונים על העליונה.
טענות המערערים
ד. לטענת המערערים מעלה התיק שאלה עקרונית, שעניינה האם האפשרות הנתונה לדייר ברכוש הציבורי לרכוש את הדירה בה הוא מתגורר יכולה לעבור בירושה; זאת, כאשר בין הצדדים לא השתכללה עסקה, והדייר לא השלים בחייו את הליך הרכישה. נטען, כי בית המשפט קמא ניתח את הסוגיה באספקלריה של דיני החוזים, והתעלם מהאספקטים העקרוניים והציבוריים העולים מחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט-1998 (להלן חוק הדיור הציבורי). כנטען, תכליתו של חוק הדיור הציבורי היא ליתן אפשרות לדיירי הדיור הציבורי לרכוש את הדירה שבה התגוררו עשרות שנים בהנחה משמעותית למענם ואף למען בני משפחותיהם ויורשיהם. נאמר כי, מדובר בהטבה סוציאלית "שבין מטרותיה החברתיות הרשמיות והעיקריות מתן אפשרות הורשה של נכסים אלה לדור ההמשך של דייר הדיור הציבורי". המערערים מבקשים להסתמך על ההסדרים שאליהם הגיעו הצדדים במסגרת הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת בן עמי) בהמ' (י-ם) 849/01 שאשא נ' משרד הבינוי והשכון (להלן פרשת שאשא) מיום 20.10.03 (ע"א 10425/03) ועל פסק הדין בפרשת ויטנברג (ע"א 10736/03), ומבקשים שכשם שבמקרים אלה קיבלו היורשים אפשרות להשלים את רכישת הדירה, כך יהא גם בעניינם. עוד צוין, כי העובדה שהמנוחה לא אושפזה אשפוז רצוף אחד אינה מלמדת כי היתה בקו הבריאות בימים שבהם לא היתה מאושפזת. לבסוף נטען, כי מצבו הבריאותי והכלכלי הקשה של המערער תומך בזכאותו לרכוש את הדירה.
טענות המשיב 1
ה. לטענת המשיב 1, משבוטל הליך הרכישה עוד בחייה של המנוחה לא היתה בידה זכות שיכלה להעביר ליורשיה. משלא שילמה את מלוא סכום התמורה במועד שנקבע בהודעה ומשלא השלימה את התשלום תוך 180 יום ממועד מתן ההודעה, כאמור בתנאי הרכישה, איבדה המנוחה את זכאותה לרכישת הדירה בתנאי המבצע, זמן רב לפני פטירתה. יתרה מכך, השתלשלות העניינים מלמדת, כי אין בסיס לטענה שמצבה הרפואי של המנוחה הוא שמנע ממנה להשלים את הרכישה. לבסוף טען המשיב 1, כי פרשות שאשא וויטנברג עסקו בשלב הטרום חוזי, שבו הודיע אדם לחברה המשכנת כי הוא מעוניין לרכוש דירה וביקש לברר את מחירה, אולם הוא נפטר בטרם השתכלל חוזה רכישה, על דרך של ביצוע התשלום הראשון עבור הדירה. בענייננו, כנטען, החוזה השתכלל אולם הופר לאחר מכן ובוטל כדין בעקבות הפרה זו. הודגש, כי מתן אפשרות למערער לרכוש את הדירה, אף שחוזה הרכישה בוטל עוד בחייה של המנוחה, יהא בהכרח על חשבונם של זכאים לדיור ציבורי הממתינים לדירה שתתפנה.
טענות המשיבה 2
ו. נטען, כי היה מקום לדחות את עתירת המערער בשל שיהוי, שכן העתירה הוגשה כשנתיים לאחר החלטת הועדה הבינמשרדית שלא לאפשר לו להמשיך ברכישת הדירה. כן נטען לחוסר תום לב ולאי נקיון כפיים של המערער, שכן סירב להשיב למשיבה 2 את הדירה והמשיך להתגורר בה, אף שאין עמו חוזה שכירות ואינו זכאי לכך. הוסף, כי המערער אף לא שילם דמי שכירות עבור השימוש בדירה. אשר לטענת המערערים, לפיה לא קיבלו את הודעות המשיבה 2 בדבר החוב, נטען כי הדבר הועלה לראשונה בערעור, וכי מכל מקום כל מכתבי ההתראה נשלחו בדואר רשום. הוטעם, כי אף אילו היה ממש בטענות אלו אין לייחס להן משקל, שכן על פי תנאי ההצעה יש להשלים את מלוא התמורה תוך 180 יום ממועד מתן ההודעה, והדבר היה ברור למנוחה. הוסף, כי המערער לא צירף תעודת זכאות לדיור ציבורי, וכי על אף ההבנה למצבו הכלכלי והבריאותי כנמסר אין בכך כדי להקנות לו זכות לרכוש את דירתה של המנוחה. צוין, חרף מחלתה של המנוחה כל התשלומים המוקדמים שולמו על ידיה במועדם; בכך יש ללמד כנטען, כי המערערים היו ערניים לנושא ופיקחו באופן הדוק על הליכי רכישת הדירה. אשר לפרשות שאשא וויטנברג הודגש, כי בשני מקרים אלה נשלחו שוברי תשלום, אולם הדיירים נפטרו בטרם הגיע מועד תשלומם, בניגוד לענייננו, שבו החלה המנוחה בתשלום התמורה, אולם לא השלימה זאת.
תגובת המערערים
ז. נאמר, כי טענת המשיבה 2 לחוסר נקיון כפיים מקוממת, שכן המערער מתגורר בדירה מכוח הסכם פשרה בת"א 11277/05. אשר לטענת השיהוי נטען, כי סמוך למות המנוחה פנה המערער למשיב 1 בבקשה לאפשר לו להמשיך את הליך הרכישה, ולאחר התכתבות ממושכת הועבר התיק לועדת החריגים הבינמשרדית. לא זו אף זו, המערער אף פנה למשרד האוצר וכן בבקשה להכיר בו כ"דייר ממשיך", פנייה אשר נדחתה, כאמור, ביום 19.4.05.
הדיון באולם
ח. בדיון חזרו הצדדים על עיקר טענותיהם בכתב. בא כוח המערערים שב וביקש להסתמך על פרשות שאשא וויטנברג והדגיש, כי נוצר מצב אבסורדי שלפיו מצבם של המערערים גרוע יותר ממצבם של אחרים שכלל לא נחתם עמם חוזה והם לא החלו בהליך הרכישה. באת כוח המשיב 1 הזכירה, כי מדובר בהצעת רכישה שהתקבלה והופרה לאחר מכן, וכי זכויות סוציאליות הן אישיות ואינן ניתנות להעברה. בא כוח המשיבה 2 ביקש להבחין בין המקרה שלפנינו לבין פרשות שאשא וויטנברג, והסביר, כי שם היתה הצעה, אך הקיבול לא הושלם, וכי הצעת הרכישה נשלחה לזכאים, אולם הם לא הספיקו להתייחס אליה; על כן איפשר המשיב 1 ליורשיהם לבוא בנעליהם, ככל שהם עצמם מחוסרי דיור. הודגש, כי המערער אינו זכאי בעצמו לקבל דיור ציבורי, וכי הוא מתגורר בדירה ללא תשלום מזה שבע שנים. לבסוף הוסבר, כי יש הממתינים לדיור ציבורי במשך כ- 11 שנה, ועל כן, חרף נסיבותיו האישיות של המערער, אין מקום להעניק לו קדימות בקבלת דיור ציבורי על פני ממתינים אחרים.
הכרעה
ט. חוק הדיור הציבורי וחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998, נועדו להסדיר את מעמדם ואת זכויותיהם של הדיירים בדיור הציבורי. חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, שאינו מענייננו בתיק זה, בא להסדיר, בין היתר, את זכותו של דייר לשכירות במעמד של "דייר ממשיך". חוק הדיור הציבורי דן בשאלת זכותו של "זכאי" לרכוש דירה ציבורית; חוק זה טרם נכנס לתוקפו, ותחולתו נדחתה פעם אחר פעם. הוא צפוי לעת הזאת להיכנס לתוקף ביום 1.11.11 (ראו סעיף 21 לחוק הדיור הציבורי). במקביל לחקיקת חוקים אלה התקבלו מספר החלטות ממשלה. החלטה מס' 746 התקבלה ביום 19.12.00, והיא מאשרת את הצעת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) (תיקון מס' 2), לפיה הוסמכה ועדת השרים לענייני חקיקה להציע תיקון לחוק. ועדת השרים הציעה תיקון כזה, אך הוא לא עבר בכנסת. התקבלה איפוא ביום 12.3.00 החלטת ממשלה מספר 1315, שקבעה כי "יש להתחיל במכירת דירות הדיור הציבורי לפי הקריטריונים הקבועים בהצעת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) (תיקון מס' 2), תש"ס-1999 ולפי החלטת ממשלה מס' 746". ביום 3.4.00 הכריז המשיב 1 על עריכת מבצע "קנה ביתך". תנאי המבצע עוגנו בנוהל האמור.
י. בהתאם לנוהל "זכאי רשאי לרכוש את הדירה הציבורית שבה הוא מתגורר במחיר ובתנאים האמורים, לצורך זה יגיש בקשה... החברה תטפל בבקשה ותודיע לזכאי את מחיר הדירה ואת שיעור ההנחות" (סעיף 2 לנוהל). סעיף 2.2.1 לנוהל קובע כי אם בתוך 180 יום ממועד ההודעה על תנאי הרכישה לא ישולם מלוא תמורת הדירה, תבוטל הרכישה. סעיף 10 לנוהל קובע, כי מקרים חריגים יטופלו בוועדה הבינמשרדית בלבד, אשר תכלול נציג החברה המשכנת, נציג החשב הכללי ונציג משרד הבינוי והשיכון.
י"א. בבסיס חוקי הדיור הציבורי וההחלטות שהתקבלו בעקבותיהם עומדת תפיסה חברתית, הרואה את הדיור הציבורי כ"אחד המכשירים החשובים לצמצום ממדי העוני בישראל. כאשר המדינה אינה מרחיבה את מלאי הדיור הציבורי, מונצחים הפערים בין אלה שיש בידם אמצעים לרכוש דירות בשוק החופשי, לבין אלה שאין ידם משגת לעשות כן. לפיכך, מכירת דירות ציבוריות במחיר מסובסד, תוך חידוש מלאי הדירות הציבוריות, הם צעדים חברתיים חשובים ונכונים, שיאפשרו לפתור את מצוקת הדיור של משפחות רבות ויבלמו את העלייה במחירי הדירות ובשכר הדירה" (דברי הסבר להצעת חוק הדיור הציבורי, תשנ"ח- 1998, הצעות חוק מס' 2702, 306). אולם, ברי כי כיון שמדובר במשאב ציבורי יש לחלקו באופן שויוני ועל פי קריטריונים ברורים אך לזכאים לכך (עע"מ 1817/07 חיות נ' משרד הבינוי והשיכון (לא פורסם) (להלן פרשת חיות)). מסיבה זו "מצויה אחריות כבדה של הרשויות: הדיור הציבורי נועד לזכאים לו במכלולם, המוחילים עד בוש בתור. אין 'תפוס כפי יכולתך' ברכוש הציבור, ועל הרשויות להקפיד על הצדק החלוקתי, ועל בתי המשפט ליתן יד לכך, כמובן תוך בדיקת כל מקרה לגופו" (רע"א 3798/07 זריהן נ' עמידר (לא פורסם), פסקה ו', 3); כן ראו עע"מ 7582/03 מדינת ישראל נ' רבוח פ"ד נט(4) 481, 494; עע"מ 8616/06 כהן נ' עמידר (לא פורסם); בר"מ 5159/10 בטש נ' עמיגור ניהול נכסים בע"מ (לא פורסם)). תכלית הדיור הציבורי, בחינת פשיטא, היא סיוע חברתי לדרים בו מזה שנים וידם אינה משגת לרכוש דירה בתנאי שוק רגילים. ראו גם, לשם ההיקש, דברי ההסבר להצעת חוק הדיור הציבורי, תשנ"ח-1998, הצעות חוק תשנ"ח, 306, שעניינם צמצום ממדי העוני בישראל. תור הזכאים גדול מן ההיצע; על כן אין להלום, ככלל, מערך ירושה "גמיש" שכגון דא, וכמובן אם היורשים עצמם זכאי דיור ציבורי, יזכו לו לפי אמות המידה החלות על הכל. בנדון דידן, המערער אינו בעל תעודת זכאות לדיור ציבורי, ומבקש הוא להיכנס בנעליה של אמו ולהשלים את הליך הרכישה. אולם כמותי כבית המשפט המחוזי סבורני, כי אין עילה לכך. במה דברים אמורים?
י"ב. כאמור, ביום 17.10.02 הגישה המנוחה בקשה לרכישת הדירה, בגדרי מבצע "קנה ביתך". במסגרת הבקשה הצהירה המנוחה, כי ידוע לה שרכישת הזכויות בדירה כפופה בין היתר "לתשלום סכום רכישת הדירה מעמידר במלואו ובמועדו" (סעיף 5(ה) לבקשה), וכי אם לא תעמוד בדרישות הכספיות במלואן יהא באפשרות החברה המשכנת לבטל את ההסכם (סעיף 6 לבקשה). כמפורט מעלה, ביום 21.11.02 נשלחה למנוחה הודעה בדבר תנאי הרכישה, הכוללת פרטים בדבר מחיר הדירה ומועדי התשלום. בהתאם להודעה היה על המנוחה לשלם עד לתאריך 21.1.03, את התשלום עבור יתרת מחיר הדירה בסך 45,328 ש"ח. בהודעה צוין כך:
"רכישת הדירה נעשית בהתאם ובכפוף להחלטת ממשלה וע"פ הוראות משרד הבינוי והשיכון - מבצע 'קנה ביתך' כמפורט בטופס הבקשה לרכישת דירה מעמידר. מבלי לגרוע מהאמור לעיל עמידר מבהירה למציע/מבקש כי על פי הוראות ממשלת ישראל לגבי תנאי מבצע מכר הדירות לזכאים, הסכמת עמידר למכר הדירה למבקש/מציע מותנית בתנאי מתלה לפיו המבקש/מציע לשלם לה תמורת מכר הדירה במלואה לא יאוחר מתום 180 יום מיום מתן ההודעה וכי אם תשלום זה לא ישולם לה במלואו, מכל סיבה שהיא, כאמור לעיל, לא יהא תוקף להסכמת עמידר למכר הדירה, היא תחשב בטלה. היא לא תחייב את עמידר לכל דבר ועניין והמציע/מבקש לא יהא זכאי לרכוש את הדירה בתנאי ההודעה".
המנוחה, כאמור, עמדה בתשלומים הראשונים בהתאם להודעה, אולם ביום 21.1.03 שילמה סכום חלקי של 21,500 ₪ בלבד.
י"ג. נוכח האמור בבקשה ובהודעת הרכישה לא ייתכן חולק כי המנוחה היתה מודעת לכך, שאם לא תשלם את מלוא הסכום הדרוש, לא תהא זכאית לרכוש את הדירה אולם היא לא עשתה כן. יתרה מכך, על אף ההודעה הברורה נשלחו למנוחה התראות מספר (20.3.03, 28.4.03), שבהן צוין כי ניתנת ארכה להשלמת הליך הרכישה וככל שלא תשולם התמורה, תבוטל הרכישה. אולם גם לאחר כל אלה לא העבירה המנוחה את יתרת התשלום. ביום 17.5.03 נשלחה אל המנוחה הודעה באשר לביטול העסקה, וביום 23.10.03 השיבה המשיבה 2 למנוחה את הכספים ששולמו על ידיה. המערערים מבקשים להיתלות במחלת המצערת של המנוחה וטוענים, כי מאחר שהיתה מאושפזת בבית החולים לא היתה מודעת לחוב. ואולם, עיון בתאריכי האשפוז במועדים הרלבנטיים (27.4.03-19.4.03, 1.5.03, 11.9.03-7.8.03, 26.11.03-27.10.03) מלמדנו, כי המנוחה לא היתה מאושפזת במועד שבו היתה אמורה להשלים את התשלום או בסמוך אליו, ויתרה מכך, ההודעות נשלחו בדואר רשום. אף אלמלא הודעות ההתראה היה נהיר למנוחה כי עליה לעמוד בתשלומים, כפי שהודע לה. ולראיה, המנוחה העבירה חלק מהתשלום ביום 21.1.03 - המועד האחרון לתשלום.
י"ד. לבסוף, המערערים מבקשים, כאמור, להסתמך על פרשות שאשא וויטנברג. בפרשת שאשא נמסרו שוברי תשלום לדייר ביום 26.5.00 ולפיהם היה עליו לשלם בעבור רכישת הדירה בחודשים יוני ויולי, ואולם הוא נפטר ביום 28.5.00. בית המשפט המחוזי ציין בפסק דינו, שבהחלטת הממשלה יש משום הצהרה, כי בכך שהדייר שילם דמי שכירות לאורך השנים, קנה זכויות רכושיות בדירה, ואין באפיונה של הזכות כזכות אישית כדי למנוע את העברת הזכות בירושה; משעשה הדייר את כל הנדרש עד למועד פטירתו כדי לרכוש את דירתו, יש להניח כי היה ממשיך ומשלים את הרכישות ולא היה מוותר על הזכות שהעניקה לו המדינה אלמלא מותו. בניגוד לכך בפרשת ויטנברג, שם דובר במקרה דומה שבו הגיעו שוברי התשלום לדיירת מספר ימים לאחר פטירתה, נקבע בבית המשפט המחוזי, כי הזכות שהוענקה לדיירי הדיור הציבורי לרכוש את דירתם היא זכות אישית, ואינה עבירה אלא בהתקיים נסיבות מיוחדות. יתרה מכך, מתן אפשרות ליורשים להיכנס בנעלי הדייר תפגע בזכאותם של דיירים פוטנציאליים לרכוש את הדירה.
ט"ו. בשתי פרשות אלו הוגש ערעור לבית משפט זה, ההרכב הורחב וניתן פסק דין בהסכמת הצדדים. בפסק הדין המוסכם בע"א 10425/03 שאשא נ' משרד השיכון והבינוי מיום 19.12.07 נקבע, כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי יבוטל ביחסים שבין הצדדים, וניתן תוקף להסכם הפשרה שהושג, תוך שבית המשפט מציין כי אינו מביע עמדה לגבי המדיניות שהוצגה בו. בפסק הדין המוסכם בע"א 10736/03 ויטנברג נ' משרד השיכון והבינוי מיום 3.12.09 נקבע, כי הערעור שהוגש על פסק הדין בפרשה זו יידחה, ופסק דינו של בית המשפט המחוזי יוותר על כנו. במסגרת הסכם הפשרה שם נמסר, כי המשיב 1 החליט על שינוי מדיניות, שבהתאם לה "המועד המוקדם ביותר אותו ניתן לראות כמועד כריתתו של חוזה מחייב לרכישת דירה ציבורית הוא מועד התשלום על ידי הדייר. שכן חוזה משתכלל בדרך של הצעה וקיבול (סעיף 1 לחוק החוזים). ה'הצעה' המוקדמת ביותר היא משלוח השובר לתשלום. הקיבול המוקדם ביותר הוא ביצוע התשלום". כן נקבע, בין היתר, שעמדת המשיב 1, נוכח הקודיפיקציה האזרחית המתגבשת (תזכיר חוק דיני ממונות, התשס"ו-2006) וההסדרים בה בנוגע לדיני החוזים, היא כי מי שקיבל בחייו את השובר לתשלום, הזכות לשלם את השובר עוברת ליורשיו; לא התקבל השובר בחייו של הדייר הציבורי, לא יוכלו יורשיו להשלים במקומו את הליך הרכישה.
ט"ז. כאמור, המערערים מבקשים ללמוד מפרשות אלה לענייננו ולהסתמך על ההסדרים שאליהם הגיעו הצדדים בהן. על פני הדברים, טענה זו יכלה לשבות לב –כביכול, אם לפי תוצאת פסקי הדין מי שטרם כרת חוזה בשל פטירתו יורשיו זוכים, קל וחומר מי שהחל בתהליך הרכישה בפועל. יצוין כי הסכמת המדינה להסדרים באותם מקרים, כפי שמסרה לנו, נבעה מכך שדובר בהם על השלב הטרום חוזי, שבו אדם הודיע לחברה משכנת כי הוא מעוניין לרכוש דירה, אולם נפטר בטרם השתכלל חוזה הרכישה. לא זה המצב בפנינו. ואכן, מבט מקרוב אל פסקי הדין בערעורים אינו תומך בטענה האמורה כל עיקר. פסק הדין שאשא בוטל "בין הצדדים"; בפסק הדין בעניין ויטנברג נדחה הערעור על פסק דינו של השופט גל. על פי השכל הישר, יש לפרש את מערך ההצעות הממשלתיות לעניין הדיור הציבורי באופן שגרעינו הבסיסי הוא הסיוע לדיירים הספציפיים הזכאים להטבות. זהו הרעיון שביסוד חוק הדיור הציבורי, וזו תכליתן של החלטות הממשלה (כמובן, מי שכבר רכש את הדירות. מן הסתם הוא ככל בעלי דירה לרבות בענייני ירושה). אך כשאין המדובר במצב כזה, וכשאין עסקינן ב"דייר ממשיך" שדר שנים עם המנוחה, אין מקום, על פי תכלית המבצע בעניין הדיור הציבורי, שלא לנקוט בפרשנות ההחלטות בדרך שויונית; קרי, לחלוקה לתור הממתינים. שעה שהמצע קצר מהשתרע לכל, אין מנוס מצדק חלוקתי שויוני כלפי עלמא, בלא חזקות. אוסיף, כי סיטואציות כגון תוצאותיהן של פרשות שאשא וויטנברג אינן מובנות מאליהן.
י"ז. בענייננו - מכל מקום - אין הנידון דומה לראיה, ודומני כי יש ממש בהבחנה שערכו המשיבים בין המקרים. לפנינו חוזה הכולל תנאי מתלה, שבהתקיימותו תלוי החוזה. הצדדים קבעו מועד לקיומו של התנאי, אולם התנאי לא קוים עד למועד הנקוב. משכך בטל החוזה מאותו מועד (ג' שלו דיני החוזים – החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי תשס"ה, עמ' 485). המנוחה לא השלימה את חלקה בהסכם, וזאת חרף האמור בהודעת הרכישה וההתראות הנשנות. החוזה בוטל עוד טרם פטירתה, ובנסיבות שתוארו אין מקום לאפשר למערער להיכנס בנעליה. ויודגש, גם אילו היתה המנוחה בחיים לא היתה זכאית להמשיך על פי המצב המשפטי בהליך רכישת הדירה, ואיני יודע אם היו עושים מה למענה לפנים משורת הדין, נוכח מצבה; משכך בודאי לא יכלה להוריש זכות שאינה שלה. למול זאת בפרשות שאשא וויטנברג, ואיני מבקש לטעת מסמרות באשר לתוצאה הראויה אילו נדרש בית משפט זה להכריע שלא בהסכמה בפרשות אלה, שהסתיימו כאמור בפשרה, לא היה כאמור באפשרות הדיירים למלא את חלקם עקב פטירתם, שאירעה עוד בטרם החלו בו. יודגש, כי גם על פי המדיניות שעליה הצהיר המשיב 1, ומבלי להביע דעה לגופה, אין המערער זכאי להמשיך בהליך הרכישה.
י"ז. לבסוף, למעלה מן הצורך נתייחס לטענת השיהוי. שלושה יסודות לשיהוי. האחד, סובייקטיבי, ובגדרו נשאלת השאלה האם השהה העותר את הגשת עתירתו ללא טעם מספק, וכן האם חלוף הזמן מלמד על כך שוויתר על זכויותיו. השני אובייקטיבי, ועניינו - ההיתה פגיעה באינטרסים של המדינה או של צדדים שלישיים בעטיה של השתהות העותר. השלישי, מה חומרת הפגיעה בשלטון החוק שבמעשה המינהלי אשר אותו תוקף העותר (ע"א 2962/97 ועד אמנים-חוכרים ביפו העתיקה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב, פ"ד נב(2) 362; עע"מ 7142/01 הועדה המקומית לתכנון ובניה, חיפה נ' החברה להגנת הטבע, פ"ד נו(3) 673, 679). המערער פנה סמוך למות המנוחה בבקשה לאפשר לו להמשיך בהליך הרכישה. בקשתו נדחתה כאמור ב-21.4.04. אחר כך פנה לבקש זכויות כדייר ממשיך, ופנייתו נדחתה כאמור ב-13.4.05. ואולם, רק לאחר שהוגשה כנגדו תביעה לסילוק יד בחר לתקוף את ההחלטה המינהלית. ברי כי גם אם לא הגיעה ההחלטה לידיו כטענתו במועד, היה עליו להתעניין הכיצד הוא דר בדירה בלא שכר דירה; אך המערער ככל הנראה ביקש שלא "להקיץ נרדמים", וסבר כי יוכל להמשיך ולהתגורר בדירת המנוחה תוך שהוא מייחל כי לא ייעורו הרשויות. אולם, כפי שציינו, אין לנו צורך לדוש בטענת השיהוי, משאיננו נעתרים לערעור לעיצומו.
י"ח. המערער המשיך איפוא להתגורר בדירה חרף פניות לפינויה (ראו מכתב מנהל מרחב ירושלים ויו"ש בעמידר מיום 22.9.04). רק באפריל 2006, תוך ההליכים, הגיעו הצדדים להסכם פשרה, שלפיו אם ייקבע שלמערער אין זכויות בנכס, יפנה את הדירה בתוך 45 יום ממועד פסק דין חלוט. המערער מתגורר מזה קרוב לשבע שנים בדירה בהתאם לאמור, אולם כל השנים הללו לא שילם דמי שכירות. קשה להלום התנהלות זאת, ולקבל את הסברו מפי בא כוחו כי חשב שיזכה בדירה, ועל כן אין צורך בתשלום שכר דירה. עם כל ההבנה למצבו הכלכלי הנטען של המערער אין להשלים עם כך, אף שהיה ראוי מטעמי סדר טוב, כי בהסכם הפשרה מ-24.5.06 בתובענה לסילוק יד שתלה את השורה התחתונה בתוצאות העתירה המינהלית, ייכלל גם עניין שכר הדירה; אך כמובן אין קשר משפטי ומהותי בין הדברים. מדובר בכספי ציבור (ראו בהקשר זה גם ביקורתו של מבקר המדינה בדו"ח מבקר המדינה 59ב לשנת 2008 עמ' 277-271, על הטיפול הלא מספק, בלשון המעטה, במחזיקים שלא כדין בדירות ציבוריות). מכל מקום, אף שלא מזוית זו נדונו והוכרעו העתירה והערעור, הדבר אומר דרשני.
י"ט. נסיים באשר פתחנו, הדיור הציבורי הוא משאב ציבורי, לא "כל דכפין ייתי וייכול", אלא אך זכאים. בדו"ח מבקר המדינה מודגש המחסור החמור בדירות. כך, החל בשנים 2007-2002 ירד בהתמדה מספר הדירות הציבוריות שהוקצו לאכלוס הזכאים, וישנן אלפי משפחות - גם בלא שהדבר כולל עולים - הממתינות (מהן במשך שנים) לקבלת דיור ציבורי (עמ' 253). על אף ההבנה למצבו הבריאותי והכללי של המערער, כפי שמסר, אין בכך כדי להקנות לו זכאות לרכוש את הדירה. אכן, כפי שטוענים המערערים, אין עסקינן במאטריה חוזית רגילה, ויש להתחשב בהיבטים הציבוריים. אך בראיה זו עצמה מובן, שמתן אפשרות למערער - שלא הראה את זכאותו לדיור ציבורי - להיכנס בנעליה של המנוחה בנסיבות, יהא בהכרח על חשבונם של נזקקים אחרים הממתינים בתור, ופירושה, כפי שמצביע על כך המשיב 1, אפלייתם לרעה של זכאים לדיור ציבורי. אין עסקינן ב"משחק סכום אפס", אלא במה שאמור להיות מחולק בצדק, על פי אמות מידה וסדרי עדיפויות, לזכאים. כך אמרה השופטת נאור בפרשת רבוח (בעמ' 494) "פרשנות 'נדיבה' של תנאי המבצע היא, בסופו של יום, על חשבון מי שנזקקים לדיור הציבורי".
כ. אין בידינו אפוא להיעתר לערעור. המערער יפנה את הדירה כמוסכם בתוך 45 יום ממועד מתן פסק הדין. נאחל לו בריאות ואריכות ימים. בנסיבות איננו עושים צו להוצאות.
השופט נ' הנדל:
אני מסכים.
ש ו פ ט
השופט ע' פוגלמן:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' רובינשטיין.
ניתן היום, י"ח בכסלו תשע"א (25.11.10).
| ש ו פ ט | ש ו פ ט | ש ו פ ט |
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה